Calculadora de hipoteca

Cómo funciona

El pago M de un préstamo a tasa fija totalmente amortizable es M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), donde P es el capital del préstamo, r es la tasa de interés mensual (la tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos (años × 12). Cuando la tasa es cero, el pago es simplemente P ÷ n. El impuesto predial, el seguro, la cuota de la asociación de propietarios (HOA) y el seguro hipotecario privado (PMI) se suman por encima para dar el costo mensual total.

Ejemplo resuelto

Para un préstamo de US$250 000 al 6 % a 30 años: r = 0,06 ÷ 12 = 0,005, n = 360, de modo que M = 250 000 × 0,005 × (1,005)³⁶⁰ ⁄ ((1,005)³⁶⁰ − 1) = US$1498,88 al mes. Del primer pago, US$1250,00 corresponden al interés y US$248,88 al capital.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el pago mensual de la hipoteca?

Usa la fórmula de amortización, que reparte el capital y el interés del préstamo de forma uniforme entre todos los pagos para que el saldo llegue a cero al final del plazo. Cada pago cubre primero el interés de ese mes; el resto reduce el capital.

¿Qué se incluye además del capital y el interés?

La cifra de capital e interés es el pago del préstamo. El costo mensual total suma el impuesto predial, el seguro de vivienda, la cuota de la asociación de propietarios (HOA) y —si tu pago inicial es inferior al 20 %— el seguro hipotecario privado (PMI).

¿Qué es el PMI y cuándo termina?

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista cuando aportas menos del 20 % de pago inicial. Por lo general se retira cuando el saldo de tu préstamo baja al 78 % del valor original de la vivienda (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). Esta herramienta estima el PMI a partir de un supuesto ajustable de tasa —0,5 % del préstamo al año de forma predeterminada— mientras el pago inicial sea inferior al 20 %; tu PMI real depende de tu puntaje de crédito y de la relación préstamo-valor, así que tómalo como una estimación.

¿Cómo cambia el pago un pago inicial mayor?

Un pago inicial mayor reduce el capital del préstamo, lo que baja tanto el pago mensual como el interés total y, por encima del 20 %, elimina por completo el seguro hipotecario privado (PMI).

¿Plazo de 15 años frente a 30 años?

Un préstamo a 15 años tiene pagos mensuales más altos, pero un costo total de interés mucho menor, porque el capital se paga más rápido y se acumula menos interés.

¿Cómo se calcula el interés total?

El interés total es la suma de la parte de interés de cada pago programado a lo largo de la vida del préstamo (más el efecto de cualquier pago adicional, que acorta el plazo y reduce el interés).

¿Qué tan preciso es esto y qué no incluye?

El cálculo del pago es exacto para un préstamo a tasa fija. No incluye los costos de cierre, los ajustes de la cuenta de garantía (escrow), los cambios de una tasa ajustable ni las tasas exactas de seguro hipotecario privado (PMI) del prestamista, que varían; toma el total como una estimación aproximada.