Calculadora de amortización anticipada de hipoteca

Cómo funciona

Una hipoteca a tasa fija se paga con un pago mensual requerido fijado para que el saldo llegue a cero justo al final del plazo: la fórmula estándar de amortización M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), donde P es el saldo, r la tasa mensual (la tasa anual dividida entre 12) y n el número de pagos. Todo lo que pagues por encima de esa cantidad requerida se aplica por completo al capital, así que el saldo cae más rápido de lo que supone el calendario. Como el interés de cada mes se cobra sobre el saldo pendiente, un saldo menor significa menos interés cada mes a partir de ahí: el ahorro se acumula. La calculadora ejecuta la amortización de las dos maneras —base, sin nada adicional, y acelerada, con tu pago adicional— y la diferencia entre ambas es lo que ese pago adicional compra en interés ahorrado y tiempo recortado.

Ejemplo resuelto

Toma un saldo de US$100 000 al 4 % con 30 años restantes: el pago requerido es de unos US$477 al mes (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). Suma US$200 a cada pago y esta calculadora calcula el resto: el préstamo se liquida en unos 17 años en lugar de 30 —unos 13 años antes— y el interés total baja en unos US$33 975, porque cada dólar adicional quita capital que, de otro modo, acumularía interés durante el resto del plazo. Solo el pago de US$477 es una cifra publicada (CFPB); la liquidación en 17 años y los US$33 975 ahorrados son el cálculo propio de esta página para estos datos.

Preguntas frecuentes

¿Qué logran los pagos adicionales en la hipoteca?

Los pagos adicionales van por completo al capital, y reducen tu saldo más rápido que el calendario. Como el interés se cobra sobre el saldo, un saldo menor significa menos interés cada mes siguiente, de modo que el préstamo se liquida antes y el interés total baja, a menudo de forma considerable en un plazo de 30 años.

¿Cuánto interés pueden ahorrar los pagos adicionales?

Depende del saldo, la tasa y el monto adicional, pero como el ahorro se acumula durante el plazo restante suele ser elevado. Como caso concreto, esta calculadora determina que US$200 adicionales al mes sobre un saldo de US$100 000 al 4 % con 30 años restantes ahorran unos US$33 975 de interés y liquidan el préstamo unos 13 años antes: una cifra calculada para esos datos, no publicada. Informa el número exacto para el saldo, la tasa y el pago adicional que ingreses.

¿Cómo se calcula el tiempo de liquidación?

La calculadora amortiza mes a mes con tu pago requerido más el pago adicional, resta el interés debido y aplica el resto al capital, hasta que el saldo llega a cero. La cantidad de meses que eso toma, comparada con el plazo completo, es el tiempo ahorrado.

¿Es mejor hacer pagos adicionales en la hipoteca o invertir?

Es una disyuntiva personal entre el interés que evitas a la tasa fija de tu hipoteca y el rendimiento incierto de invertir. Esta calculadora cuantifica solo el lado de la hipoteca —cuánto interés quita un pago adicional determinado a lo largo del préstamo— para que puedas sopesarlo frente a tus otras opciones.

¿Conviene pagar un poco de más cada mes o una suma única?

Ambos ayudan, y esta calculadora modela un pago adicional mensual recurrente aplicado desde el siguiente pago en adelante. Una suma única también va directo al capital, y cuanto antes llegue más ahorra, porque el capital retirado evita el interés de cada mes restante: una suma única al principio del plazo puede pesar más que años de pequeños pagos mensuales adicionales. Ingresa tu monto como una cifra mensual para ver el caso recurrente que se modela aquí.

¿En qué se diferencia esto de refinanciar?

Refinanciar sustituye el préstamo por una nueva tasa o plazo y tiene costos de cierre. Hacer pagos adicionales mantiene tu préstamo actual y simplemente lo acelera, sin comisiones: reduce el interés total al acortar el plazo, en lugar de al bajar la tasa.

¿Qué tan preciso es esto y qué excluye?

Las cifras de interés y liquidación son exactas para un préstamo a tasa fija y un pago adicional constante. Excluye la cuenta de garantía (escrow, para impuestos y seguro), cualquier penalización por pago anticipado y los cambios de tasa; confirma que tu préstamo no tenga penalización por pago anticipado y toma el resultado como el panorama de capital e interés.