Calculadora de pago inicial — del 5 % al 20 % comparadas

Cómo funciona

El pago inicial es el precio de la vivienda por tu porcentaje de pago inicial, y el préstamo es lo que queda. El pago mensual de capital e interés proviene de la fórmula de amortización M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), donde P es ese monto del préstamo, r la tasa mensual (la tasa anual dividida entre 12) y n el número de pagos. Con un pago inicial inferior al 20 %, los préstamos convencionales agregan el seguro hipotecario privado (PMI), estimado aquí a partir de un supuesto ajustable de tasa, 0,5 % del préstamo al año de forma predeterminada. El PMI no es permanente: según las reglas federales, puedes solicitar la cancelación cuando el saldo llega al 80 % del valor original de la vivienda, y el administrador del préstamo debe terminarlo de forma automática al 78 % (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). Así que un pago inicial mayor recorta el costo de tres maneras: un préstamo más pequeño, menos interés y menos tiempo pagando el PMI. Las opciones estándar para un mismo precio de vivienda se muestran juntas para que la disyuntiva entre el efectivo inicial y el costo mensual sea explícita.

Ejemplo resuelto

LibreTexts resuelve un préstamo de US$250 000 al 5,5 % a 15 años hasta un pago mensual de US$2042,71. Leído como una compra, esos US$250 000 son lo que pides prestado tras aportar un 20 % de pago inicial sobre una vivienda de US$312 500 —US$62 500 por adelantado, y sin PMI porque ya estás en el 20 % de valor líquido de la vivienda— (las cifras del precio de la vivienda y del pago inicial son la aritmética de esta página, no de LibreTexts). Baja al 10 % de pago inicial sobre la misma vivienda y el préstamo sube a US$281 250, el pago aumenta y se agrega el PMI por encima; así, cada pago inicial estándar cambia efectivo inicial por costo mensual.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un pago inicial?

Es la parte del precio de una vivienda que pagas en efectivo por adelantado, en lugar de pedirla prestada. El resto se convierte en tu hipoteca. Una vivienda de US$400 000 con un 20 % de pago inicial significa US$80 000 en efectivo y un préstamo de US$320 000. Un pago inicial mayor reduce tanto el préstamo como el pago mensual, y llegar al 20 % es el punto en que los prestamistas dejan de cobrar el seguro hipotecario privado (PMI).

¿Cuánto debería aportar de pago inicial?

No hay una única respuesta correcta: más pago inicial significa un préstamo más pequeño, un pago más bajo y nada de PMI (seguro hipotecario privado) una vez que llegas al 20 %, pero inmoviliza más efectivo. Comparar lo que cuesta al mes cada porcentaje estándar te permite equilibrar el efectivo inicial frente al pago continuo.

¿Qué es el PMI y cuándo lo pago?

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista cuando tu pago inicial es inferior al 20 % (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). Se agrega a tu pago mensual; aquí, un supuesto ajustable de 0,5 % del préstamo al año de forma predeterminada. Según la Homeowners Protection Act (ley federal de protección de propietarios de EE. UU.), puedes solicitar la cancelación cuando tu saldo llega al 80 % del valor original de la vivienda, y tu administrador del préstamo debe terminarlo de forma automática al 78 % (CFPB).

¿Cómo afecta el pago inicial a mi pago mensual?

Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo, lo que baja tanto el pago de capital e interés como el interés total pagado a lo largo de la vida del préstamo; con un 20 % de pago inicial también elimina el PMI (seguro hipotecario privado). Así, cada aumento del pago inicial recorta el costo mensual de tres maneras: un préstamo más pequeño, menos interés y, con el 20 %, ninguna prima de seguro.

¿Es obligatorio un 20 % de pago inicial?

No: muchos préstamos permiten mucho menos; los préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda de EE. UU.) permiten pagos iniciales de tan solo el 3,5 % (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). El 20 % es el umbral que evita el PMI (seguro hipotecario privado) en un préstamo convencional, y por eso es la referencia común, pero no es un requisito para comprar.

¿Cómo se calcula el monto del préstamo?

El monto del préstamo es el precio de la vivienda menos el pago inicial, y el pago inicial es el precio de la vivienda por el porcentaje que elijas. El saldo restante es lo que pides prestado, y el pago mensual proviene de amortizar ese monto a tu tasa de interés durante el plazo del préstamo.

¿Qué tan preciso es esto y qué excluye?

El pago inicial, el préstamo y el pago son exactos para un préstamo a tasa fija; el PMI (seguro hipotecario privado) es una estimación (los prestamistas lo fijan según el crédito y la relación préstamo-valor). Excluye el impuesto predial, el seguro, la cuota de la asociación de propietarios (HOA) y los costos de cierre; tómalo como el panorama de capital, interés y PMI, y confirma el PMI y los costos de cierre con la cotización de tu prestamista.