Calculadora de hipoteca

Como funciona

A parcela M de um empréstimo a taxa fixa totalmente amortizável é M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), em que P é o principal do empréstimo, r é a taxa de juros mensal (a taxa anual ÷ 12) e n é o número de parcelas (anos × 12). Quando a taxa é zero, a parcela é simplesmente P ÷ n. O imposto sobre a propriedade, o seguro, as taxas de associação de moradores (HOA) e o seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA) são somados por cima para dar o custo mensal total.

Exemplo resolvido

Para um empréstimo de US$ 250 000 a 6 % em 30 anos: r = 0,06 ÷ 12 = 0,005, n = 360, de modo que M = 250 000 × 0,005 × (1,005)³⁶⁰ ⁄ ((1,005)³⁶⁰ − 1) = US$ 1 498,88 por mês. Da primeira parcela, US$ 1 250,00 correspondem aos juros e US$ 248,88 ao principal.

Perguntas frequentes

Como a parcela mensal da hipoteca é calculada?

Usa a fórmula de amortização, que distribui o principal e os juros do empréstimo de forma uniforme entre todas as parcelas para que o saldo chegue a zero no fim do prazo. Cada parcela cobre primeiro os juros daquele mês; o restante reduz o principal.

O que está incluído além do principal e dos juros?

O valor de principal e juros é a parcela do empréstimo. O custo mensal total soma o imposto sobre a propriedade, o seguro residencial, as taxas de associação de moradores (HOA) e — se a sua entrada for inferior a 20 % — o seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA).

O que é o PMI e quando ele termina?

O seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA) protege o credor quando você dá menos de 20 % de entrada. Em geral, ele é retirado quando o saldo do seu empréstimo cai para 78 % do valor original do imóvel (segundo a CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Esta ferramenta estima o PMI a partir de uma premissa ajustável de taxa — 0,5 % do empréstimo ao ano por padrão — enquanto a entrada for inferior a 20 %; o seu PMI real depende do seu score de crédito e da relação empréstimo-valor, então trate-o como uma estimativa.

Como uma entrada maior muda a parcela?

Uma entrada maior reduz o principal do empréstimo, o que baixa tanto a parcela mensal quanto os juros totais e, acima de 20 %, elimina por completo o seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA).

Prazo de 15 anos ou de 30 anos?

Um empréstimo de 15 anos tem parcelas mensais mais altas, mas um custo total de juros muito menor, porque o principal é pago mais rápido e menos juros se acumulam.

Como os juros totais são calculados?

Os juros totais são a soma da parte de juros de cada parcela programada ao longo da vida do empréstimo (mais o efeito de qualquer parcela extra, que encurta o prazo e reduz os juros).

Qual é a precisão disto e o que não está incluído?

O cálculo da parcela é exato para um empréstimo a taxa fixa. Ele não inclui os custos de fechamento, os ajustes da conta de garantia (escrow), as mudanças de uma taxa ajustável nem as taxas exatas de seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA) do credor, que variam; trate o total como uma estimativa aproximada.