Calculadora de amortização — parcela, juros e tabela

Como funciona

Um empréstimo amortizável é pago em parcelas mensais iguais ao longo de um prazo fixo. Cada parcela cobre primeiro os juros acumulados sobre o saldo devedor — o saldo vezes a taxa mensal — e o que sobra reduz o principal. O valor da parcela vem da fórmula padrão de amortização, M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), em que P é o valor do empréstimo, r é a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n é o número de parcelas (o prazo em anos vezes 12). Como o saldo é mais alto no início, as primeiras parcelas são quase só juros e só aos poucos reduzem o principal; à medida que o saldo encolhe, a parte de juros cai e a de principal cresce, de modo que o empréstimo se quita exatamente no fim do prazo. Pagar a mais a cada mês vai direto para o principal, o que encurta o prazo e reduz os juros totais.

Exemplo resolvido

Tome um empréstimo de US$ 340 000 a 3,5 % por 30 anos. A taxa mensal é 3,5 % ÷ 12 ≈ 0,292 % ao longo de n = 360 parcelas, então a fórmula de amortização dá uma parcela mensal de cerca de US$ 1 526,76 (LibreTexts). Ao longo do prazo completo são 360 parcelas que somam US$ 549 633,60, das quais US$ 209 633,60 são juros sobre os US$ 340 000 emprestados — ambos os totais o LibreTexts publica. No começo, a maior parte de cada parcela é juros, porque os juros incidem sobre o saldo ainda grande; no último ano quase tudo de cada parcela é principal.

Perguntas frequentes

O que é a amortização de um empréstimo?

A amortização é o processo de quitar um empréstimo com parcelas iguais e regulares que cobrem cada uma os juros devidos mais uma parte do principal. Ao longo do prazo, o saldo cai até zero, e a divisão entre juros e principal passa de quase só juros no início para quase só principal no fim.

Como se calcula a parcela mensal?

A partir do valor do empréstimo (P), da taxa mensal (r, a taxa anual dividida por 12) e do número de parcelas (n): M = P·r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1); a uma taxa de 0 % é simplesmente o empréstimo dividido pelo número de meses. A parcela permanece fixa por todo o prazo — o que muda é como cada uma se divide entre os juros sobre o saldo atual e o principal, a divisão que uma tabela de amortização detalha.

O que é uma tabela de amortização?

Uma tabela que mostra, para cada período, como aquela parcela se divide entre juros e principal e qual saldo resta depois. Ela torna concreta a virada ao longo da vida do empréstimo — os mesmos números que a calculadora soma nos seus juros totais.

Por que no início mais da minha parcela vai para os juros?

Os juros incidem sobre o saldo devedor, que é maior no começo — então no primeiro ano a maior parte de cada parcela cobre juros e pouco reduz o principal. À medida que o saldo cai, a cobrança de juros cai com ele, e a parte de principal cresce a cada ano até que as últimas parcelas são quase só principal. Essa virada ano a ano é o que uma tabela de amortização torna visível.

Como os pagamentos adicionais mudam as coisas?

Qualquer valor acima da parcela exigida vai por inteiro para o principal, então o saldo chega a zero antes do último período programado; a tabela termina antes e os juros que teriam se acumulado nos meses eliminados nunca são cobrados, então o total cai. Para uma comparação lado a lado dos juros e do tempo que um pagamento adicional economiza — linha de base contra acelerada —, a calculadora de quitação antecipada da hipoteca foi feita para isso.

Em que isto difere de uma calculadora de hipoteca?

A matemática de fundo é idêntica: uma hipoteca é um empréstimo amortizável. Esta calculadora toma o valor do empréstimo diretamente e informa a parcela, os juros e a tabela de qualquer empréstimo; uma calculadora de hipoteca acrescenta itens específicos do imóvel, como a entrada, o imposto sobre a propriedade, o seguro e o seguro hipotecário privado (PMI).

Quão preciso é isto e o que fica de fora?

A parcela, os juros e a tabela são exatos para um empréstimo de taxa fixa mantido até o fim. Ficam de fora as tarifas que alguns empréstimos incorporam (abertura, custos de fechamento), as taxas variáveis e qualquer pagamento atrasado ou não feito; confira os números com o seu contrato de empréstimo.