Calculadora de amortização antecipada de hipoteca

Como funciona

Uma hipoteca a taxa fixa é paga com uma parcela mensal exigida definida para que o saldo chegue a zero exatamente no fim do prazo — a fórmula padrão de amortização M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), em que P é o saldo, r a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n o número de parcelas. Tudo o que você pagar acima desse valor exigido é aplicado por completo ao principal, então o saldo cai mais rápido do que o cronograma supõe. Como os juros de cada mês são cobrados sobre o saldo devedor, um saldo menor significa menos juros a cada mês a partir daí — a economia se acumula. A calculadora executa a amortização das duas maneiras: base, sem nada extra, e acelerada, com a sua parcela extra, e a diferença entre elas é o que esse valor extra compra em juros economizados e tempo reduzido.

Exemplo resolvido

Considere um saldo de US$ 100 000 a 4 % com 30 anos restantes — a parcela exigida é de cerca de US$ 477 por mês (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Some US$ 200 a cada parcela e esta calculadora calcula o resto: o empréstimo é quitado em cerca de 17 anos em vez de 30 — aproximadamente 13 anos antes — e os juros totais caem cerca de US$ 33 975, porque cada dólar extra remove principal que, de outro modo, acumularia juros pelo resto do prazo. Apenas a parcela de US$ 477 é um valor publicado (CFPB); a quitação em 17 anos e os US$ 33 975 economizados são o cálculo próprio desta página para esses valores.

Perguntas frequentes

O que os pagamentos extras na hipoteca fazem?

Os pagamentos extras vão por completo para o principal e reduzem o seu saldo mais rápido do que o cronograma. Como os juros são cobrados sobre o saldo, um saldo menor significa menos juros a cada mês seguinte, de modo que o empréstimo é quitado antes e os juros totais caem — muitas vezes de forma considerável em um prazo de 30 anos.

Quanto de juros os pagamentos extras podem economizar?

Depende do saldo, da taxa e do valor extra, mas, como a economia se acumula ao longo do prazo restante, costuma ser elevada. Como caso concreto, esta calculadora determina que US$ 200 extras por mês sobre um saldo de US$ 100 000 a 4 % com 30 anos restantes economizam cerca de US$ 33 975 de juros e quitam o empréstimo cerca de 13 anos antes — um número calculado para esses valores, não publicado. Ela informa o número exato para o saldo, a taxa e o pagamento extra que você inserir.

Como o tempo de quitação é calculado?

A calculadora amortiza mês a mês com a sua parcela exigida mais o valor extra, subtrai os juros devidos e aplica o restante ao principal, até o saldo chegar a zero. A quantidade de meses que isso leva, comparada com o prazo completo, é o tempo economizado.

É melhor pagar um valor extra na hipoteca ou investir?

É uma decisão pessoal entre os juros que você evita à taxa fixa da sua hipoteca e o retorno incerto de investir. Esta calculadora quantifica apenas o lado da hipoteca — quanto de juros um determinado pagamento extra remove ao longo do empréstimo — para que você possa compará-lo com as suas outras opções.

Devo pagar um pouco a mais por mês ou uma quantia única?

Ambos ajudam, e esta calculadora modela um valor extra mensal recorrente aplicado a partir da próxima parcela em diante. Uma quantia única também vai direto para o principal, e quanto antes ela chegar, mais economiza, porque o principal retirado deixa de gerar juros em cada mês restante — uma quantia única no início do prazo pode pesar mais do que anos de pequenos extras mensais. Insira o seu valor como um número mensal para ver o caso recorrente modelado aqui.

Em que isso é diferente de refinanciar?

Refinanciar substitui o empréstimo por uma nova taxa ou prazo e tem custos de fechamento. Pagar um valor extra mantém o seu empréstimo atual e simplesmente o acelera, sem tarifas — reduz os juros totais ao encurtar o prazo, em vez de baixar a taxa.

Qual é a precisão disto e o que ela exclui?

Os valores de juros e de quitação são exatos para um empréstimo a taxa fixa e um pagamento extra constante. Ela exclui a conta de garantia (escrow, para impostos e seguro), qualquer multa por pagamento antecipado e as mudanças de taxa; confirme que o seu empréstimo não tem multa por pagamento antecipado e trate o resultado como o panorama de principal e juros.