Calculadora de empréstimo FHA — 3,5 % de entrada e MIP

Como funciona

Três peças. O mínimo com fonte: os empréstimos FHA permitem entradas de apenas 3,5 % (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA), e a página calcula esse mínimo em dólares para o seu preço. O MIP inicial: uma porcentagem do empréstimo base — informada como estimativa, 1,75 % por padrão — somada ao valor financiado, então U = P × u e o valor amortizado é P + U. O MIP anual: uma porcentagem do empréstimo por ano — também uma estimativa, 0,55 % por padrão — dividida por 12 e somada a cada parcela. Ambas as taxas de MIP são ajustáveis de propósito, em vez de afirmadas: o HUD (Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA) fixa a tabela real conforme a relação empréstimo-valor, o prazo e o valor, então leia suas taxas na estimativa do credor e informe-as; o que esta página fixa é a estrutura do cálculo.

Exemplo resolvido

Com ambas as taxas de MIP em zero, a aritmética é um par publicado: um empréstimo de US$ 15 000 a 9 % por 5 anos paga US$ 311,38 ao mês (LibreTexts), a mesma amortização que há debaixo de cada valor FHA. No cenário padrão — um imóvel de US$ 350 000 com a entrada mínima de 3,5 % (uma entrada de US$ 12 250, o valor com fonte na CFPB), a 6,5 % por 30 anos, com o MIP assumido em 1,75 % inicial e 0,55 % por ano — esta calculadora financia cerca de US$ 5 910 de MIP inicial em um empréstimo de US$ 343 660 e soma cerca de US$ 155 de MIP mensal, ficando perto de US$ 2 327 ao mês no total: a sua própria composição para estes valores, com apenas o piso de 3,5 % e o par de amortização como valores publicados.

Perguntas frequentes

Que entrada um empréstimo FHA exige?

Apenas 3,5 por cento do preço de compra (segundo a CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA): US$ 12 250 em um imóvel de US$ 350 000, que esta página calcula para qualquer preço. Os credores individuais podem exigir mais conforme o crédito; os 3,5 % são o piso publicado do programa, não uma promessa de aprovação.

O que é o MIP e em que ele difere do PMI?

Ambos garantem o credor, mas as estruturas diferem: o MIP da FHA (prêmios do seguro hipotecário) tem um prêmio inicial (comumente financiado no empréstimo) mais um prêmio anual pago mensalmente, e o seguro hipotecário é obrigatório nos empréstimos FHA independentemente da entrada. O seguro hipotecário privado (PMI) convencional é só mensal, aplica-se com entradas baixas e pode terminar quando o valor líquido do imóvel é alto o bastante — a calculadora de PMI modela esse lado e seus limiares de cancelamento.

Por que as taxas de MIP são ajustáveis em vez de fixas?

Porque o HUD (Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA) as fixa por uma tabela que varia conforme a relação empréstimo-valor, o prazo e o valor do empréstimo, e esta página não vai afirmar uma taxa que suas fontes citadas não publicam. Os valores padrão são números aproximados comuns para tornar a estrutura visível; substitua-os pelas taxas do seu Loan Estimate (a estimativa oficial do empréstimo) para os seus números reais.

O que financiar o MIP inicial faz?

Soma o prêmio ao empréstimo em vez de pagá-lo em dinheiro no fechamento — a opção comum. O custo é que o prêmio então acumula juros por toda a vida do empréstimo; o benefício é menos dinheiro a pagar adiantado. Pôr a taxa inicial em zero modela pagá-lo em dinheiro em vez disso.

Como um empréstimo FHA se compara com um empréstimo VA?

Ambos são garantidos pelo governo com entrada baixa ou nula. Os empréstimos VA (para militares e veteranos dos EUA que se qualificam) cobram uma taxa de financiamento única e nenhum seguro mensal; o empréstimo FHA cobra MIP inicial e mensal, mas não exige elegibilidade por serviço militar. A calculadora do VA (o Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA) modela essa estrutura para comparar.

O seguro hipotecário da FHA termina algum dia?

Sua duração depende das condições do empréstimo e da entrada, e para muitos empréstimos FHA de entrada baixa ela dura toda a vida do empréstimo, ao contrário do encerramento automático do seguro hipotecário privado (PMI) convencional. Esta página modela o MIP (prêmios do seguro hipotecário) como contínuo; confirme as condições de cancelamento do seu empréstimo com o credor ou o administrador.

Quão preciso é isto e o que fica de fora?

A amortização e o piso de 3,5 % são exatos; os valores de MIP (prêmios do seguro hipotecário) são tão bons quanto as taxas que você informa, e por isso são dados de entrada. Fica de fora o imposto sobre a propriedade, o seguro residencial, os custos de fechamento além do MIP inicial, os limites de empréstimo FHA por condado e a precificação conforme o crédito. Confirme cada taxa com o seu Loan Estimate.