Calculadora de PMI — custo mensal e quando termina

Como funciona

O prêmio é uma única multiplicação: PMI por mês = empréstimo × taxa de PMI anual ÷ 12, com a taxa como uma premissa ajustável (0,5 % por padrão) porque os credores a fixam segundo o score de crédito e a relação empréstimo-valor. As datas de fim vêm do saldo programado do empréstimo — a mesma aritmética de amortização da parcela, M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), avançada mês a mês. O mês em que o saldo programado chega a 80 % do valor original do imóvel é quando você pode solicitar o cancelamento; a 78 % o administrador deve encerrar o PMI automaticamente, supondo pagamentos em dia (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). O "valor original" é o menor entre o preço do contrato e o valor de avaliação de quando você comprou (CFPB). O total mostrado é o custo de não fazer nada: cada prêmio desde o fechamento até o mês automático — pedir a 80 % economiza a diferença entre as duas datas.

Exemplo resolvido

Considere o empréstimo da CFPB: US$ 100 000 a 4 % em 30 anos, comprado sem nenhuma entrada. O próprio exemplo da CFPB mostra que, pela tabela de amortização, o saldo ainda é de US$ 90 448 após cinco anos — acima de 90 % do valor original, então o PMI segue vigente. Esta calculadora percorre a mesma tabela mais adiante: o saldo chega pela primeira vez a 78 % do valor original (US$ 78 000) no mês 124 — logo depois do ano dez — e, com a premissa padrão de 0,5 %, o prêmio é de cerca de US$ 41,67 por mês, aproximadamente US$ 5 167 no total se ele durar até o cancelamento automático. O cruzamento do mês 124 e os totais são o cálculo desta calculadora sobre a tabela publicada; apenas o saldo de US$ 90 448 é um valor publicado (CFPB).

Perguntas frequentes

O que é o PMI e por que eu o pago?

O seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA) protege o credor — não você — se você deixar de pagar, e pode ser exigido em um empréstimo convencional quando a sua entrada é inferior a 20 por cento do preço de compra (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Ele é somado à sua parcela mensal; esta página o estima como o empréstimo vezes uma taxa anual que você pode ajustar, já que os credores fixam o PMI segundo o score de crédito e a relação empréstimo-valor.

Quando posso me livrar do PMI?

Duas datas importam pela Homeowners Protection Act (lei federal de proteção aos proprietários dos EUA), como explica a CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA): você tem o direito de pedir ao administrador do seu empréstimo que cancele o PMI na data em que o saldo devedor estiver previsto para cair a 80 por cento do valor original do imóvel, e o administrador deve cancelá-lo automaticamente quando o saldo estiver previsto para chegar a 78 por cento, se você estiver em dia com os pagamentos. Esta calculadora informa os dois meses para o seu empréstimo.

O que significa "valor original"?

Em geral, o menor entre o preço de venda do contrato e o valor de avaliação no momento em que você comprou o imóvel; se você refinanciou, é o valor de avaliação no momento do refinanciamento (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Os limites de 80 % e 78 % são medidos frente a esse valor original fixo, não frente ao preço de mercado de hoje: a valorização não muda as datas programadas, embora possa embasar uma solicitação baseada em avaliação.

Quanto o PMI custa no total?

O total mostrado é o valor de não fazer nada: o seu prêmio mensal multiplicado por cada mês desde o fechamento até o cancelamento automático a 78 %. Solicitar o cancelamento na data dos 80 % corta meses desse total, e pagar principal adicional atinge os dois limites antes: é a tabela do saldo, não a passagem do tempo, que a lei acompanha.

Por que o gráfico mostra uma linha plana?

A curva descendente é o saldo programado do seu empréstimo; a linha plana é 78 % do valor original do imóvel, que nunca se move. O ano em que elas se cruzam é quando o cancelamento automático está programado. Uma entrada maior faz o saldo começar mais perto da linha; uma taxa de juros mais alta achata os primeiros anos da curva e afasta o cruzamento.

Posso evitar o PMI por completo?

Uma entrada de 20 por cento ou mais em um empréstimo convencional em geral o evita: ajuste o controle deslizante para 20 % e o prêmio chega a zero. Alguns tipos de empréstimo cobram a proteção de outra forma (os empréstimos da FHA, a Administração Federal de Habitação dos EUA, têm o seu próprio seguro hipotecário com regras diferentes), o que fica fora do modelo de empréstimo convencional desta página.

Qual é a precisão disto e o que ela exclui?

A tabela do saldo e os meses de limite são exatos para um empréstimo a taxa fixa pago conforme o previsto. O prêmio é uma estimativa — os credores cotam o PMI segundo o crédito e a relação empréstimo-valor, então confirme a taxa no seu Loan Estimate (a estimativa oficial do empréstimo dos EUA). Ela exclui o cancelamento antecipado baseado em uma avaliação por valorização, os pagamentos adicionais (que adiantam as datas), as regras de seguro da FHA (Administração Federal de Habitação) e do VA (Departamento de Assuntos de Veteranos), ambos dos EUA, e as estruturas de PMI pago pelo credor.