Calculadora de entrada — de 5 % a 20 % comparadas

Como funciona

A entrada é o preço do imóvel vezes a sua porcentagem de entrada, e o empréstimo é o que sobra. A parcela mensal de principal e juros vem da fórmula de amortização M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), em que P é esse valor do empréstimo, r a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n o número de parcelas. Com uma entrada inferior a 20 %, os empréstimos convencionais acrescentam o seguro hipotecário privado (PMI), estimado aqui a partir de um pressuposto ajustável de taxa, 0,5 % do empréstimo por ano por padrão. O PMI não é permanente: segundo as regras federais, você pode pedir o cancelamento quando o saldo chega a 80 % do valor original do imóvel, e o administrador do empréstimo deve encerrá-lo automaticamente aos 78 % (segundo a CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Assim, uma entrada maior reduz o custo de três maneiras: um empréstimo menor, menos juros e menos tempo pagando o PMI. As opções padrão para um mesmo preço de imóvel aparecem juntas para que o dilema entre o dinheiro inicial e o custo mensal fique explícito.

Exemplo resolvido

O LibreTexts resolve um empréstimo de US$ 250 000 a 5,5 % por 15 anos até uma parcela mensal de US$ 2 042,71. Lido como uma compra, esses US$ 250 000 são o que você toma emprestado depois de aportar 20 % de entrada sobre um imóvel de US$ 312 500 — US$ 62 500 adiantados, e sem PMI porque o seu valor líquido no imóvel já é de 20 % (os números do preço do imóvel e da entrada são a aritmética desta página, não do LibreTexts). Reduza para 10 % de entrada sobre o mesmo imóvel e o empréstimo sobe para US$ 281 250, a parcela aumenta e o PMI é acrescentado por cima; assim, cada entrada padrão troca dinheiro inicial por custo mensal.

Perguntas frequentes

O que é uma entrada?

É a parte do preço de um imóvel que você paga em dinheiro adiantado, em vez de tomar emprestado. O resto se torna a sua hipoteca. Um imóvel de US$ 400 000 com 20 % de entrada significa US$ 80 000 em dinheiro e um empréstimo de US$ 320 000. Uma entrada maior reduz tanto o empréstimo quanto a parcela mensal, e chegar a 20 % é o ponto em que os credores deixam de cobrar o seguro hipotecário privado (PMI).

Quanto devo dar de entrada?

Não há uma única resposta certa: mais entrada significa um empréstimo menor, uma parcela mais baixa e nada de PMI uma vez que você chega a 20 %, mas imobiliza mais dinheiro. Comparar quanto cada porcentagem padrão custa por mês permite que você equilibre o dinheiro inicial contra a parcela contínua.

O que é o PMI e quando eu o pago?

O seguro hipotecário privado (PMI) protege o credor quando a sua entrada é inferior a 20 % (segundo a CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Ele é acrescentado à sua parcela mensal — aqui, um pressuposto ajustável de 0,5 % do empréstimo por ano por padrão. Segundo a Homeowners Protection Act (lei federal de proteção ao proprietário dos EUA), você pode pedir o cancelamento quando o seu saldo chega a 80 % do valor original do imóvel, e o seu administrador do empréstimo deve encerrá-lo automaticamente aos 78 % (CFPB).

Como a entrada afeta a minha parcela mensal?

Uma entrada maior reduz o valor do empréstimo, o que baixa tanto a parcela de principal e juros quanto os juros totais pagos ao longo da vida do empréstimo; com 20 % de entrada também elimina o PMI (seguro hipotecário privado). Assim, cada aumento da entrada reduz o custo mensal de três maneiras: um empréstimo menor, menos juros e, com 20 %, nenhum prêmio de seguro.

É obrigatório dar 20 % de entrada?

Não: muitos empréstimos permitem bem menos; os empréstimos da FHA (Administração Federal de Habitação dos EUA) permitem entradas de apenas 3,5 % (segundo a CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). Os 20 % são o limiar que evita o PMI (seguro hipotecário privado) em um empréstimo convencional, e por isso é a referência comum, mas não é um requisito para comprar.

Como se calcula o valor do empréstimo?

O valor do empréstimo é o preço do imóvel menos a entrada, e a entrada é o preço do imóvel vezes a porcentagem que você escolher. O saldo restante é o que você toma emprestado, e a parcela mensal vem de amortizar esse valor à sua taxa de juros ao longo do prazo do empréstimo.

Quão preciso é isto e o que fica de fora?

A entrada, o empréstimo e a parcela são exatos para um empréstimo de taxa fixa; o PMI (seguro hipotecário privado) é uma estimativa (os credores o precificam conforme o crédito e a relação empréstimo-valor). Fica de fora o imposto sobre a propriedade, o seguro, a taxa da associação de proprietários (HOA) e os custos de fechamento; tome-o como o panorama de principal, juros e PMI, e confirme o PMI e os custos de fechamento com a cotação do seu credor.