Calculadora de refinanciamento — ponto de equilíbrio

Como funciona

Refinanciar troca o seu empréstimo atual por um novo, a uma nova taxa e prazo. A nova parcela mensal vem da fórmula padrão de amortização aplicada ao novo saldo; subtraia-a da sua parcela atual para obter a economia mensal. O ponto de equilíbrio são os custos de fechamento iniciais divididos por essa economia mensal — o número de meses antes de a economia devolver o custo de refinanciar. Como um novo prazo de 30 anos reinicia o relógio, uma parcela mais baixa pode significar, ainda assim, mais juros totais ao longo da vida do empréstimo.

Exemplo resolvido

Suponha que refinanciar reduza a sua parcela mensal em US$ 200 e custe US$ 5 000 para fechar. Dividir o custo pela economia dá o ponto de equilíbrio: US$ 5 000 ÷ US$ 200 = 25 meses (Chase) — o ponto após o qual a parcela mais baixa recuperou os custos de fechamento. Esta calculadora faz o mesmo para o seu próprio empréstimo: calcula a nova parcela pela fórmula de amortização, subtrai-a da sua parcela atual para a economia mensal e então divide os seus custos de fechamento por essa economia. Ela também sinaliza quando um novo prazo mais longo eleva os seus juros totais mesmo com a parcela mensal caindo, para que a vantagem mensal não esconda um custo ao longo da vida do empréstimo.

Empréstimo atual vs. novo (cenário padrão)

Método do ponto de equilíbrio: custos de fechamento ÷ economia mensal (Chase). Cada valor é recalculado em tempo real a partir dos seus próprios dados.

Perguntas frequentes

O que significa refinanciar uma hipoteca?

Refinanciar substitui a sua hipoteca atual por um novo empréstimo — em geral para conseguir uma taxa de juros mais baixa, um prazo diferente ou para sacar dinheiro do valor líquido do imóvel. O novo empréstimo quita o saldo anterior, e você passa a pagar o novo.

Como o ponto de equilíbrio é calculado?

Divida os seus custos de fechamento totais pelo valor em que a sua parcela mensal baixa. A Chase oferece o caso resolvido: US$ 5 000 em custos de fechamento e uma economia mensal de US$ 200 atingem o equilíbrio em 25 meses (US$ 5 000 ÷ US$ 200). Passado o mês de equilíbrio, a parcela mais baixa é dinheiro economizado.

O que o ponto de equilíbrio diz a você?

É o mês após o qual a economia mensal acumulada superou os custos de fechamento; antes desse mês, o refinanciamento custou mais do que economizou até então. Se o empréstimo for vendido ou refinanciado de novo antes desse mês, os custos de fechamento pesam mais do que a economia; uma queda de taxa maior ou custos de fechamento menores adiantam o ponto de equilíbrio.

Uma taxa mais baixa sempre economiza dinheiro no total?

Não. Uma taxa mais baixa reduz a parcela mensal, mas se o novo empréstimo voltar a ampliar o prazo — por exemplo, reiniciar em 30 anos um empréstimo com 25 anos restantes — você pode pagar mais juros totais ao longo da vida do empréstimo, mesmo pagando menos a cada mês. Esta calculadora mostra os dois para que você possa pesá-los.

O que são os custos de fechamento?

As tarifas iniciais para montar o novo empréstimo — avaliação, originação, titularidade e registro — em geral alguns por cento do empréstimo. Você pode pagá-las do próprio bolso ou incluí-las no empréstimo; incluí-las elimina o custo inicial, mas aumenta o saldo que você financia.

Qual é a diferença entre refinanciar por taxa e prazo e com saque de dinheiro?

Um refinanciamento por taxa e prazo mantém o saldo igual e só muda a taxa ou o prazo. Um refinanciamento com saque de dinheiro eleva o novo empréstimo acima do seu saldo atual e entrega a você a diferença em dinheiro, o que aumenta tanto a parcela quanto os juros totais.

Qual é a precisão disto e o que não está incluído?

O cálculo da parcela e do ponto de equilíbrio é exato para empréstimos a taxa fixa. Ele não inclui a conta de garantia (escrow) para impostos ou seguro, o seguro hipotecário privado (PMI, dos EUA), os pontos, as mudanças de uma taxa ajustável nem os custos de fechamento exatos que o seu credor cotar; trate o resultado como uma estimativa aproximada e confirme-o com o seu Loan Estimate oficial (a estimativa oficial do empréstimo dos EUA).