Calculadora de pontos hipotecários — ponto de equilíbrio

Como funciona

Três passos. Custo: um ponto equivale a um por cento do valor do empréstimo (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA), de modo que C = empréstimo × pontos × 1 %. Economia: a parcela mensal é calculada duas vezes com a fórmula de amortização M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1) — uma à taxa cotada, outra à taxa reduzida em pontos × a redução por ponto — e a diferença é a economia mensal. Ponto de equilíbrio: o custo dividido pela economia mensal, arredondado para cima em meses inteiros. A redução por ponto é uma premissa que você define, com 0,25 % por padrão, porque a CFPB observa que a redução depende do credor, do tipo de empréstimo e do mercado hipotecário em geral — às vezes maior, às vezes menor. O resultado ao longo de todo o prazo tem sinal: a economia durante todo o prazo menos o custo inicial, que pode ser negativo quando a redução é pequena.

Exemplo resolvido

O passo do custo é o que a CFPB publica: um ponto sobre um empréstimo de US$ 100 000 é um por cento do valor do empréstimo — US$ 1 000. A partir daí, esta calculadora calcula o resto: sobre o empréstimo padrão de US$ 300 000 a 6,5 %, um ponto custa US$ 3 000 e, com a premissa de 0,25 % por ponto, reduz a taxa a 6,25 %, economizando cerca de US$ 49 por mês — um ponto de equilíbrio no mês 62, logo depois dos cinco anos. Esses valores de economia são o cálculo próprio desta calculadora para esses valores e variam conforme a redução por ponto que o seu credor realmente cotar; apenas a regra de custo de um por cento é um valor publicado (CFPB).

Perguntas frequentes

O que são os pontos de desconto?

Juros pré-pagos em uma hipoteca: você paga mais no fechamento em troca de uma taxa de juros mais baixa durante toda a vida do empréstimo. Cada ponto custa um por cento do valor do empréstimo (CFPB, a agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA) — US$ 3 000 sobre um empréstimo de US$ 300 000 — e frações de ponto são comuns. Os créditos do credor são a mesma troca ao contrário: uma taxa mais alta em troca de custos de fechamento menores.

Quanto um ponto reduz a minha taxa?

Não há uma resposta fixa — a CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA) observa que a redução depende do credor específico, do tipo de empréstimo e do mercado hipotecário em geral, e pode ser relativamente grande ou pequena. Por isso esta calculadora trata a redução por ponto como uma premissa que você define, com 0,25 % por padrão; substitua-a pela cotação real do seu Loan Estimate (a estimativa oficial do empréstimo dos EUA) para obter o seu ponto de equilíbrio real.

Como o ponto de equilíbrio é calculado?

O custo inicial dividido pela economia mensal, arredondado para cima. O custo é empréstimo × pontos × 1 %; a economia é a parcela à sua taxa cotada menos a parcela à taxa reduzida, ambas pela fórmula padrão de amortização. Se os pontos não reduzirem a parcela em nada, não há ponto de equilíbrio e a calculadora indica isso em vez de mostrar um número.

Quando os pontos fazem sentido financeiro?

A resposta aritmética: quando você mantém o empréstimo além do mês de equilíbrio, os pontos já recuperaram o seu custo e tudo o que vem depois é economia; antes desse mês, não. Por quanto tempo você realmente vai manter o empréstimo — entre mudanças e refinanciamentos — é o julgamento que esta página não pode fazer, e por isso ela informa o mês em vez de uma recomendação.

O que significa o resultado ao longo de todo o prazo?

O resultado com sinal de manter o empréstimo até o fim do prazo: a economia mensal multiplicada por cada mês do prazo, menos o custo inicial. É o melhor caso para os pontos — qualquer venda ou refinanciamento anterior o reduz — e pode ser negativo quando a redução por ponto é pequena demais para recuperar algum dia o custo de um por cento.

Os pontos são o mesmo que uma tarifa de originação?

Não. Os pontos de desconto compram uma taxa mais baixa e são opcionais; os encargos de originação são o que o credor cobra para conceder o empréstimo de qualquer forma. Ambos aparecem no seu Loan Estimate (a estimativa oficial do empréstimo dos EUA), que é onde convém verificar o que um ponto realmente compra com o seu credor antes de comparar cenários aqui.

Qual é a precisão disto e o que ela exclui?

A regra de custo e a aritmética da parcela são exatas; a redução por ponto é uma premissa até que você a substitua pela cotação do seu credor, e é o número do qual depende toda a resposta. Ficam de fora: o tratamento tributário dos pontos, investir o custo inicial em vez disso e as interações com o bloqueio de taxa ou os créditos do credor; confirme a decisão frente ao seu Loan Estimate oficial (a estimativa oficial do empréstimo dos EUA).