Calculadora de puntos hipotecarios — punto de equilibrio

Cómo funciona

Tres pasos. Costo: un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.), de modo que C = préstamo × puntos × 1 %. Ahorro: el pago mensual se calcula dos veces con la fórmula de amortización M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1) —una a la tasa cotizada, otra a la tasa reducida en puntos × la reducción por punto— y la diferencia es el ahorro mensual. Punto de equilibrio: el costo dividido entre el ahorro mensual, redondeado hacia arriba a meses enteros. La reducción por punto es un supuesto que fijas, con 0,25 % de forma predeterminada, porque la CFPB señala que la reducción depende del prestamista, del tipo de préstamo y del mercado hipotecario en general, a veces mayor y a veces menor. El resultado a plazo completo tiene signo: el ahorro durante todo el plazo menos el costo inicial, que puede ser negativo cuando la reducción es pequeña.

Ejemplo resuelto

El paso del costo es el que publica la CFPB: un punto sobre un préstamo de US$100 000 es el uno por ciento del monto del préstamo, US$1000. A partir de ahí, esta calculadora calcula el resto: sobre el préstamo predeterminado de US$300 000 al 6,5 %, un punto cuesta US$3000 y, con el supuesto de 0,25 % por punto, recorta la tasa a 6,25 %, con un ahorro de unos US$49 al mes: un punto de equilibrio en el mes 62, justo pasados los cinco años. Esas cifras de ahorro son el cálculo propio de esta calculadora para estos datos y varían con la reducción por punto que tu prestamista realmente cotice; solo la regla de costo del uno por ciento es un valor publicado (CFPB).

Preguntas frecuentes

¿Qué son los puntos de descuento?

Interés prepagado en una hipoteca: pagas más al cierre a cambio de una tasa de interés más baja durante la vida del préstamo. Cada punto cuesta el uno por ciento del monto del préstamo (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.) —US$3000 sobre un préstamo de US$300 000— y las fracciones de punto son comunes. Los créditos del prestamista son el mismo intercambio a la inversa: una tasa más alta a cambio de menores costos de cierre.

¿Cuánto baja mi tasa un punto?

No hay una respuesta fija: la CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.) señala que la reducción depende del prestamista concreto, del tipo de préstamo y del mercado hipotecario en general, y puede ser relativamente grande o pequeña. Por eso esta calculadora trata la reducción por punto como un supuesto que fijas, con 0,25 % de forma predeterminada; reemplázalo por la cotización real de tu Loan Estimate (la estimación oficial del préstamo) para obtener tu punto de equilibrio real.

¿Cómo se calcula el punto de equilibrio?

El costo inicial dividido entre el ahorro mensual, redondeado hacia arriba. El costo es préstamo × puntos × 1 %; el ahorro es el pago a tu tasa cotizada menos el pago a la tasa reducida, ambos con la fórmula estándar de amortización. Si los puntos no reducen el pago en absoluto, no hay punto de equilibrio y la calculadora lo indica en lugar de mostrar un número.

¿Cuándo tienen sentido financiero los puntos?

La respuesta aritmética: cuando conservas el préstamo más allá del mes de equilibrio, los puntos ya han recuperado su costo y todo lo posterior es ahorro; antes de ese mes, no lo han hecho. Cuánto tiempo conservarás realmente el préstamo —entre mudanzas y refinanciaciones— es el juicio que esta página no puede hacer, y por eso informa el mes en lugar de una recomendación.

¿Qué significa el resultado a plazo completo?

El resultado con signo de mantener el préstamo hasta el final del plazo: el ahorro mensual multiplicado por cada mes del plazo, menos el costo inicial. Es el mejor caso para los puntos —cualquier venta o refinanciación anterior lo reduce— y puede ser negativo cuando la reducción por punto es demasiado pequeña para recuperar alguna vez el costo del uno por ciento.

¿Son los puntos lo mismo que un cargo por originación?

No. Los puntos de descuento compran una tasa más baja y son opcionales; los cargos por originación son lo que el prestamista cobra por conceder el préstamo en cualquier caso. Ambos aparecen en tu Loan Estimate (la estimación oficial del préstamo), que es donde conviene comprobar qué compra realmente un punto con tu prestamista antes de comparar escenarios aquí.

¿Qué tan preciso es esto y qué excluye?

La regla del costo y la aritmética del pago son exactas; la reducción por punto es un supuesto hasta que la reemplaces por la cotización de tu prestamista, y es el número del que depende toda la respuesta. Se excluyen: el tratamiento fiscal de los puntos, invertir el costo inicial en su lugar y las interacciones con el bloqueo de tasa o los créditos del prestamista; confirma la disyuntiva frente a tu Loan Estimate oficial (la estimación oficial del préstamo).