Calculadora de alquilar o comprar — costo neto de cada lado

Cómo funciona

El lado de alquilar es una sola suma creciente: el alquiler de cada año de la estancia, que sube según el supuesto de crecimiento del alquiler. El lado de comprar es lo pagado menos lo recuperado. Lo pagado: el pago inicial, el pago amortizado de capital e interés (M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1)) por cada mes hasta el horizonte o el fin del préstamo, y el impuesto, el seguro y el mantenimiento mensuales. Lo recuperado en el horizonte: el valor de la vivienda crecido según el supuesto de revalorización (crecimiento compuesto, valor × (1+g)ʸ), menos los costos de venta y menos el saldo aún pendiente del préstamo, la misma aritmética de saldo restante que usa el calendario de pago global de un prestamista. Las tasas de crecimiento y el porcentaje de venta son supuestos que tú controlas, y el modelo deja fuera a propósito algunos factores reales, enumerados en la pregunta de precisión más abajo.

Ejemplo resuelto

El paso de recuperación es el que publica una fuente: sobre un préstamo de US$100 000 al 4 % a 30 años, el ejemplo de pago global de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. (CFPB) muestra que tras cinco años de pagos aún deberías US$90 448, el saldo restante que se descuenta del precio de venta cuando vendes. Esta calculadora corre esa misma aritmética dentro de la comparación: para una vivienda de US$400 000, 20 % de pago inicial al 6,5 %, frente a US$2000 de alquiler durante una estancia de 7 años con todos los supuestos de crecimiento en cero, calcula unos US$168 000 netos de alquilar, unos US$183 300 netos de comprar y un punto de equilibrio cerca del año 19: cifras propias de esta calculadora para esos valores, no valores publicados, y cambian con cada supuesto que modificas.

Preguntas frecuentes

¿Cómo puede comprar costar menos aunque el pago mensual sea más alto?

Porque parte de cada pago de hipoteca recompra valor líquido de la vivienda, y la revalorización se acumula para el propietario. La comparación cuenta lo que recupera una venta —el valor revalorizado menos los costos de venta y el saldo restante— frente a todo lo pagado, así que una salida mensual más alta puede aun así producir un costo neto más bajo con suficientes años. En una estancia corta, los costos iniciales dominan y lo contrario es común.

¿Qué es el año de equilibrio?

El primer año en el que el costo neto acumulado de comprar cae hasta el de alquilar o por debajo. Antes de ese año, el pago inicial y el interés temprano del préstamo mantienen comprar más caro; después, el valor líquido de la vivienda y la revalorización ya se pusieron a la par. Si el alquiler es bajo o los supuestos de la estancia son desfavorables, puede que no haya punto de equilibrio en 40 años, y la calculadora lo dice en lugar de mostrar un número.

¿Por qué importa tanto la duración de la estancia?

Comprar concentra los costos al inicio (el pago inicial, los pagos tempranos casi todo interés) y concentra la recuperación al final (el valor líquido de la vivienda y la revalorización, que se capitalizan con el tiempo). Alquilar es casi lineal. Así que la comparación se invierte según el horizonte: una estancia de pocos años suele favorecer alquilar, una estancia larga suele favorecer ser propietario, y el punto de cruce se mueve con las tasas, el alquiler y los supuestos de crecimiento, que es justo lo que muestra el gráfico.

¿Qué hacen los supuestos de revalorización y de crecimiento del alquiler?

La revalorización capitaliza el valor de la vivienda hasta el año de la venta, elevando lo que recupera comprar; el crecimiento del alquiler capitaliza el alquiler cada año, elevando lo que paga alquilar. Ambos son 0 % de forma predeterminada —un valor neutro, no un pronóstico— porque los valores reales varían según el mercado y el período y dominan el resultado. El uso honesto es probar un rango en ambas direcciones y observar cómo se mueven la respuesta y el año de equilibrio.

¿Qué incluye "recuperado en la venta"?

El valor de la vivienda en el horizonte (el precio crecido según el supuesto de revalorización), menos los costos de venta al porcentaje que fijes, menos el saldo del préstamo aún pendiente: la misma aritmética de saldo restante que un pago global. Es el efectivo que devolvería una venta, y por eso el costo neto de comprar puede quedar muy por debajo del total que pagó.

¿Esto tiene en cuenta invertir el pago inicial en su lugar?

No: esa es la mayor exclusión del modelo. El dinero que no se gasta en un pago inicial podría generar rendimientos de inversión mientras alquilas, lo que elevaría el costo relativo de comprar. También deja fuera los costos de cierre de la compra, los efectos fiscales de ser propietario y el seguro hipotecario privado (PMI), que según la CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.) se aplica a un préstamo convencional con "un pago inicial de menos del 20 por ciento". Cada uno de estos inclina la comparación hacia alquilar o comprar, así que toma el resultado como una comparación estructural, no como un veredicto.

¿Qué tan preciso es esto y qué deja fuera?

La aritmética de amortización, de saldo y de crecimiento compuesto es exacta para los supuestos dados; la respuesta es tan buena como esos supuestos. Quedan fuera: el rendimiento de inversión del pago inicial, los costos de cierre de la compra, los efectos fiscales, el seguro hipotecario privado (PMI), los cambios de tasa y cualquier diferencia entre la revalorización supuesta y la real, el factor que domina los resultados reales. Varía los supuestos antes de confiar en una conclusión en cualquier sentido.