Calculadora de cuánto puedo pagar por una casa

Cómo funciona

El cálculo se ejecuta en tres pasos. Primero el presupuesto de vivienda: B = I/12 × d − D, donde I son los ingresos brutos anuales, d es el límite de DTI (una fracción) y D son tus pagos de deuda mensuales existentes. El impuesto predial y el seguro salen de ese presupuesto, dejando el pago de capital e interés M. Segundo, se invierte la fórmula de amortización: P = M·(1 − (1+r)⁻ⁿ) ⁄ r, donde r es la tasa mensual (la tasa anual dividida entre 12) y n el número de pagos: el monto del préstamo que ese pago devuelve exactamente a lo largo del plazo. Tercero, el precio suma tu pago inicial al préstamo. El límite de DTI es un supuesto que tú controlas, no una regla: los prestamistas fijan límites distintos para distintos productos de préstamo —así lo indica la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. (CFPB)—, así que la comparación muestra los mismos ingresos bajo varias referencias de uso común.

Ejemplo resuelto

La inversión es el paso que publica una fuente: LibreTexts resuelve "Jordan puede pagar US$400 al mes" en un préstamo de automóvil al 12 % a 4 años hasta un valor presente de US$15 189,58, el préstamo que US$400 al mes devuelve exactamente. Esta calculadora ejecuta la misma inversión sobre tu presupuesto de vivienda: con ingresos de US$90 000, un límite de DTI del 36 %, US$500 de deudas mensuales y US$525 de impuesto y seguro, encuentra un pago de capital e interés de US$1675 que sostiene aproximadamente un préstamo de US$265 000 al 6,5 % a 30 años, unos US$305 000 con US$40 000 de pago inicial. Esas cifras de vivienda son el cálculo propio de esta calculadora para estos valores; solo la inversión de US$15 189,58 es un valor publicado (LibreTexts).

Preguntas frecuentes

¿Qué es la relación deuda-ingresos (DTI)?

Es la suma de todos tus pagos de deuda mensuales dividida entre tus ingresos brutos mensuales (la CFPB, Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). En el ejemplo resuelto de la CFPB, US$1500 de hipoteca, US$100 de préstamo de automóvil y US$400 de otras deudas suman US$2000 de pagos mensuales; frente a US$6000 de ingresos brutos mensuales, eso es una DTI del 33 %. Los prestamistas usan la relación para medir cuánto de tus ingresos ya está comprometido.

¿Por qué el límite de DTI es un dato en lugar de una regla fija?

Porque no hay una sola regla: la CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.) señala que distintos productos de préstamo y prestamistas tienen distintos límites de DTI (relación deuda-ingresos), y el antiguo tope del 43 % ligado a las hipotecas calificadas se reemplazó por umbrales basados en el precio. Por eso esta calculadora trata el límite como un supuesto que tú fijas: el resultado es el precio que tus ingresos sostienen bajo ese supuesto, no una promesa de lo que aprobará algún prestamista.

¿Cómo se calcula el precio de vivienda que puedo pagar?

Tres pasos: tus ingresos brutos mensuales por el límite de DTI (relación deuda-ingresos), menos las deudas mensuales existentes, dan un presupuesto de vivienda; restar el impuesto predial y el seguro deja un pago de capital e interés; invertir la fórmula de amortización convierte ese pago en el préstamo que ese pago devuelve exactamente a tu tasa y plazo. El precio es ese préstamo más tu pago inicial.

¿Qué significan los escenarios del 28 %, 33 %, 36 % y 43 %?

Son referencias de uso común, no recomendaciones: el 28 % y el 36 % son los límites de DTI (relación deuda-ingresos) convencionales, de vivienda y total, que aplican muchos prestamistas; el 33 % es la relación del propio ejemplo resuelto de DTI de la CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.); y el 43 % es el antiguo tope de las hipotecas calificadas que la CFPB reemplazó por umbrales basados en el precio. Ver los mismos ingresos bajo cada uno muestra qué tan sensible es el precio que puedes pagar al límite que aplique un prestamista.

¿Cómo cambian las deudas existentes lo que puedo pagar?

Dólar por dólar: cada dólar de pagos de deuda mensuales sale directo del presupuesto de vivienda antes de que nada pueda sostener una hipoteca. Como un pago de hipoteca sostiene muchas veces su propio tamaño en capital a lo largo de un plazo largo, incluso un modesto pago de automóvil o de tarjeta puede reducir el monto del préstamo sostenido en decenas de miles de dólares.

¿Cómo cambia el pago inicial el precio?

Se suma al precio directamente: el monto del préstamo lo fija por completo lo que tu presupuesto puede devolver, y el pago inicial se coloca encima de ese préstamo. No cambia el préstamo sostenido en sí, aunque en la práctica un pago inicial mayor también puede mejorar las condiciones que ofrece un prestamista, algo que esta calculadora no modela.

¿Qué tan preciso es esto y qué deja fuera?

Es una estimación de lo que sostiene una aritmética de presupuesto, no una decisión de préstamo. Los prestamistas también sopesan el puntaje de crédito, la relación préstamo-valor, las reservas y el seguro hipotecario privado (PMI); el impuesto predial y el seguro se ingresan como dólares fijos aunque escalan con la vivienda; las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y los costos de cierre quedan fuera. Toma el resultado como un rango de partida y verifícalo con la preaprobación de un prestamista.