Calculadora de quanto você pode pagar por uma casa

Como funciona

O cálculo é feito em três passos. Primeiro, o orçamento de moradia: B = I/12 × d − D, em que I é a renda bruta anual, d é o limite de DTI (uma fração) e D são os seus pagamentos de dívida mensais existentes. O imposto sobre a propriedade e o seguro saem desse orçamento, deixando a parcela de principal e juros M. Segundo, inverte-se a fórmula de amortização: P = M·(1 − (1+r)⁻ⁿ) ⁄ r, em que r é a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n o número de parcelas — o valor do empréstimo que essa parcela devolve exatamente ao longo do prazo. Terceiro, o preço soma a sua entrada ao empréstimo. O limite de DTI é uma premissa que você controla, não uma regra: os credores fixam limites distintos para produtos de empréstimo distintos (CFPB, agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA), então a comparação mostra a mesma renda sob várias referências de uso comum.

Exemplo resolvido

A inversão é o passo que uma fonte publica: o LibreTexts resolve "Jordan pode pagar US$ 400 por mês" em um financiamento de veículo a 12 % em 4 anos até um valor presente de US$ 15 189,58 — o empréstimo que US$ 400 por mês devolve exatamente. Esta calculadora executa a mesma inversão sobre o seu orçamento de moradia: com renda de US$ 90 000, um limite de DTI de 36 %, US$ 500 de dívidas mensais e US$ 525 de imposto e seguro, ela encontra uma parcela de principal e juros de US$ 1 675 que sustenta aproximadamente um empréstimo de US$ 265 000 a 6,5 % em 30 anos — cerca de US$ 305 000 com US$ 40 000 de entrada. Esses valores de moradia são o cálculo próprio desta calculadora para esses dados; apenas a inversão de US$ 15 189,58 é um valor publicado (LibreTexts).

Perguntas frequentes

O que é a relação dívida/renda (DTI)?

É a soma de todos os seus pagamentos de dívida mensais dividida pela sua renda bruta mensal (CFPB, agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA). No exemplo resolvido da CFPB, US$ 1 500 de hipoteca, US$ 100 de financiamento de veículo e US$ 400 de outras dívidas somam US$ 2 000 de pagamentos mensais; contra US$ 6 000 de renda bruta mensal, isso é uma DTI de 33 %. Os credores usam a relação para medir quanto da sua renda já está comprometido.

Por que o limite de DTI é um dado e não uma regra fixa?

Porque não há uma regra única: a CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA) observa que produtos de empréstimo e credores distintos têm limites de DTI distintos, e o antigo teto de 43 % ligado às hipotecas qualificadas foi substituído por limiares baseados no preço. Por isso esta calculadora trata o limite como uma premissa que você define — o resultado é o preço que a sua renda sustenta *sob essa premissa*, não uma promessa do que algum credor vai aprovar.

Como o preço de imóvel que posso pagar é calculado?

Três passos: a sua renda bruta mensal vezes o limite de DTI, menos as dívidas mensais existentes, dá um orçamento de moradia; subtrair o imposto sobre a propriedade e o seguro deixa uma parcela de principal e juros; inverter a fórmula de amortização converte essa parcela no empréstimo que ela devolve exatamente à sua taxa e prazo. O preço é esse empréstimo mais a sua entrada.

O que significam os cenários de 28 %, 33 %, 36 % e 43 %?

São referências de uso comum, não recomendações: 28 % e 36 % são os limites de DTI convencionais, o de moradia e o total, que muitos credores aplicam; 33 % é a relação do próprio exemplo resolvido de DTI da CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA); e 43 % é o antigo teto das hipotecas qualificadas que a CFPB substituiu por limiares baseados no preço. Ver a mesma renda sob cada um mostra o quanto o preço que você pode pagar é sensível ao limite que um credor aplica.

Como as dívidas existentes mudam o que posso pagar?

Dólar por dólar: cada dólar de pagamentos de dívida mensais sai direto do orçamento de moradia antes que qualquer parte dele possa sustentar uma hipoteca. Como uma parcela de hipoteca sustenta muitas vezes o seu próprio tamanho em principal ao longo de um prazo longo, até uma parcela modesta de carro ou de cartão pode reduzir o valor do empréstimo sustentado em dezenas de milhares de dólares.

Como a entrada muda o preço?

Ela soma-se ao preço diretamente: o valor do empréstimo é definido inteiramente pelo que o seu orçamento consegue devolver, e a entrada fica por cima desse empréstimo. Ela não muda o empréstimo sustentado em si — embora, na prática, uma entrada maior também possa melhorar as condições que um credor oferece, algo que esta calculadora não modela.

Qual é a precisão disto e o que fica de fora?

É uma estimativa do que a aritmética de um orçamento sustenta, não uma decisão de crédito. Os credores também pesam o score de crédito, a relação empréstimo-valor, as reservas e o seguro hipotecário privado (PMI); o imposto sobre a propriedade e o seguro são inseridos como valores fixos, embora aumentem junto com o imóvel; as taxa da associação de proprietários (HOA) e os custos de fechamento ficam de fora. Trate o resultado como uma faixa de partida e confirme-o com a pré-aprovação de um credor.