Calculadora de PMI — costo mensual y cuándo termina

Cómo funciona

La prima es una sola multiplicación: PMI por mes = préstamo × tasa de PMI anual ÷ 12, con la tasa como un supuesto ajustable (0,5 % de forma predeterminada) porque los prestamistas la fijan según el puntaje de crédito y la relación préstamo-valor. Las fechas de fin provienen del saldo programado del préstamo: la misma aritmética de amortización que el pago, M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), avanzada mes a mes. El mes en que el saldo programado llega al 80 % del valor original de la vivienda es cuando puedes solicitar la cancelación; al 78 % el administrador debe terminar el PMI de forma automática, suponiendo pagos al día (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). El "valor original" es el menor entre el precio del contrato y el valor de tasación cuando compraste (CFPB). El total mostrado es el costo de no hacer nada: cada prima desde el cierre hasta el mes automático; pedirla al 80 % ahorra la diferencia entre las dos fechas.

Ejemplo resuelto

Toma el préstamo de la CFPB: US$100 000 al 4 % a 30 años, comprado sin nada de pago inicial. El propio ejemplo de la CFPB muestra que, según la tabla de amortización, el saldo aún es de US$90 448 tras cinco años, por encima del 90 % del valor original, así que el PMI sigue vigente. Esta calculadora recorre la misma tabla más adelante: el saldo llega por primera vez al 78 % del valor original (US$78 000) en el mes 124 —justo pasado el año diez— y, con el supuesto predeterminado de 0,5 %, la prima es de unos US$41,67 al mes, alrededor de US$5167 en total si llega hasta la cancelación automática. El cruce del mes 124 y los totales son el cálculo de esta calculadora sobre la tabla publicada; solo el saldo de US$90 448 es un valor publicado (CFPB).

Preguntas frecuentes

¿Qué es el PMI y por qué lo pago?

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista —no a ti— si dejas de pagar, y puede exigirse en un préstamo convencional cuando tu pago inicial es inferior al 20 % del precio de compra (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). Se agrega a tu pago mensual; esta página lo estima como el préstamo por una tasa anual que puedes ajustar, ya que los prestamistas fijan el PMI según el puntaje de crédito y la relación préstamo-valor.

¿Cuándo puedo deshacerme del PMI?

Dos fechas importan según la Homeowners Protection Act (ley federal de protección de propietarios de EE. UU.), como explica la CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.): tienes derecho a pedir a tu administrador del préstamo que cancele el PMI (seguro hipotecario privado) en la fecha en que esté previsto que el saldo de capital baje al 80 % del valor original de la vivienda, y el administrador debe cancelarlo de forma automática cuando esté previsto que el saldo llegue al 78 %, si estás al día en los pagos. Esta calculadora informa ambos meses para tu préstamo.

¿Qué significa "valor original"?

Por lo general, el menor entre el precio de venta del contrato y el valor de tasación en el momento en que compraste la vivienda; si has refinanciado, es el valor de tasación en el momento de la refinanciación (según la CFPB, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU.). Los umbrales del 80 % y el 78 % se miden frente a ese valor original fijo, no frente al precio de mercado de hoy: la revalorización no mueve las fechas programadas, aunque puede respaldar una solicitud basada en una tasación.

¿Cuánto cuesta el PMI en total?

El total mostrado es la cifra de no hacer nada: tu prima mensual multiplicada por cada mes desde el cierre hasta la cancelación automática al 78 %. Solicitar la cancelación en la fecha del 80 % recorta meses de ese total, y pagar capital adicional alcanza ambos umbrales antes: la tabla del saldo, no el paso del tiempo, es lo que sigue la ley.

¿Por qué el gráfico muestra una línea plana?

La curva descendente es el saldo programado de tu préstamo; la línea plana es el 78 % del valor original de la vivienda, que nunca se mueve. El año en que se cruzan es cuando está programada la cancelación automática. Un pago inicial mayor hace que el saldo empiece más cerca de la línea; una tasa de interés más alta aplana los primeros años de la curva y aleja el cruce.

¿Puedo evitar el PMI por completo?

Un pago inicial del 20 % o más en un préstamo convencional por lo general lo evita: ajusta el control deslizante al 20 % y la prima llega a cero. Algunos tipos de préstamo cobran la protección de otra forma (los préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda de EE. UU.) llevan su propio seguro hipotecario con reglas distintas), lo que queda fuera del modelo de préstamo convencional de esta página.

¿Qué tan preciso es esto y qué excluye?

La tabla del saldo y los meses de umbral son exactos para un préstamo a tasa fija pagado según lo previsto. La prima es una estimación: los prestamistas cotizan el PMI (seguro hipotecario privado) según el crédito y la relación préstamo-valor, así que confirma la tasa en tu Loan Estimate (la estimación oficial del préstamo). Excluye la cancelación anticipada basada en una tasación por revalorización, los pagos adicionales (que adelantan las fechas), las reglas de seguro de la FHA (Administración Federal de Vivienda) y del VA (Departamento de Asuntos de Veteranos), ambos de EE. UU., y las estructuras de PMI pagado por el prestamista.