Calculadora de préstamo con garantía hipotecaria

Cómo funciona

Dos piezas de aritmética. La ventana: tu valor líquido es el valor de la vivienda menos el saldo de la hipoteca, y el monto disponible es valor × tope de CLTV − saldo; un prestamista presta contra el valor de la vivienda solo hasta un total combinado entre ambos préstamos. El tope es un supuesto que tú fijas (80 % de forma predeterminada) porque los topes de los prestamistas difieren; consulta tu cotización. El préstamo: la suma única se amortiza como cualquier préstamo de tasa fija, M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), donde P es el monto prestado, r la tasa mensual (la tasa anual dividida entre 12) y n el número de pagos —capital e interés completos desde el primer mes, que es justo lo que lo separa de la estructura de disponer y luego reembolsar de un HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria).

Ejemplo resuelto

LibreTexts resuelve la amortización que usa este préstamo: un préstamo de US$250 000 al 5,5 % a 15 años cuesta US$2042,71 al mes. La ventana de valor líquido a su alrededor es la aritmética de esta página: sobre una vivienda de US$450 000 con US$250 000 aún pendientes de hipoteca, tu valor líquido es de US$200 000, y un tope de CLTV del 80 % hace que US$450 000 × 0,80 − US$250 000 = US$110 000 sean el monto disponible. Pide prestados US$50 000 de esa cantidad al 8,5 % a 15 años y esta calculadora calcula unos US$492 al mes: la ventana y ese pago son su propio cálculo para estos valores; solo el caso de amortización de US$2042,71 es un valor publicado (LibreTexts).

Preguntas frecuentes

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Una segunda hipoteca que convierte parte de tu valor líquido en una suma única fija, garantizada por tu vivienda y devuelta con pagos amortizados iguales desde el primer día. Como la vivienda la garantiza, atrasarte puede poner la vivienda en riesgo, la misma precaución que la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor de EE. UU. (CFPB) aplica a todo producto garantizado con la vivienda.

¿Cuánto puedo pedir prestado sobre mi vivienda?

Los prestamistas limitan el total combinado de tu hipoteca y el nuevo préstamo a un porcentaje del valor de la vivienda: el tope de CLTV (relación préstamo-valor combinada). Disponible = valor × tope − saldo actual: sobre una vivienda de US$450 000 con US$250 000 aún pendientes de hipoteca y un tope del 80 %, eso es US$110 000. El tope varía según el prestamista y el producto, y por eso aquí es un supuesto ajustable.

¿En qué se diferencia esto de un HELOC?

Un HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria) es una línea rotativa con un período de disposición —a menudo de solo interés— y una fase de reembolso posterior, así que su pago sube de golpe con el tiempo. Un préstamo con garantía hipotecaria es la versión de tasa fija y pago fijo: una suma única, pagos completos de capital e interés desde el inicio, sin salto de pago. Usa la calculadora de HELOC para la estructura de dos fases.

¿Cómo se calcula el pago mensual?

Con la fórmula estándar de amortización sobre el monto que realmente pides prestado, no sobre tu valor líquido ni el tope. Pedir menos que la ventana disponible simplemente significa un préstamo más pequeño; esta calculadora limita el cálculo del pago a la ventana, de modo que un monto que la supere se calcula al máximo que permite el tope.

¿Qué es la CLTV y por qué importa?

Relación préstamo-valor combinada: todos los préstamos garantizados por la vivienda, divididos entre su valor. Los prestamistas evalúan el nuevo préstamo para que el total combinado quede por debajo de su tope, que es su colchón frente a las caídas de precio. Tu hipoteca actual ya usa parte del tope, así que cuanto más debes, menos queda de la ventana.

¿Mi valor líquido es igual a lo que puedo pedir prestado?

No. El valor líquido es el valor menos el saldo; el monto disponible casi siempre es menor, porque el tope de CLTV (relación préstamo-valor combinada) mantiene los préstamos combinados por debajo del valor total de la vivienda. Con un tope del 100 % los dos coincidirían; los topes reales son más bajos, y esta calculadora nunca deja que el monto disponible supere el valor líquido.

¿Qué tan preciso es esto y qué deja fuera?

La aritmética de la ventana y el pago son exactos para los valores que ingresas; el tope de CLTV y la tasa son supuestos hasta que tu prestamista los cotice, y el valor de la vivienda es el que ingreses —una tasación puede diferir—. Quedan fuera: los costos de cierre y las comisiones, el efecto de tu perfil crediticio sobre la tasa y el tope, y el tratamiento fiscal. Verifica las cifras con los documentos informativos del prestamista.