Calculadora de alugar ou comprar — custo líquido

Como funciona

O lado de alugar é uma única soma crescente: o aluguel de cada ano da permanência, subindo conforme a premissa de crescimento do aluguel. O lado de comprar é o pago menos o recuperado. Pago: a entrada, a parcela amortizada de principal e juros (M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1)) a cada mês até o horizonte ou o fim do empréstimo, e o imposto, o seguro e a manutenção mensais. Recuperado no horizonte: o valor do imóvel valorizado conforme a premissa de valorização (crescimento composto, valor × (1+g)ʸ), menos os custos de venda e menos o saldo ainda devido do empréstimo — a mesma aritmética de saldo restante que o cronograma de pagamento balão de um credor usa. As taxas de crescimento e o percentual de venda são premissas que você controla, e o modelo deixa de fora de propósito alguns fatores reais, enumerados na pergunta de precisão mais abaixo.

Exemplo resolvido

O passo de recuperação é o que uma fonte publica: sobre um empréstimo de US$ 100 000 a 4 % em 30 anos, o exemplo de pagamento balão da CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA) mostra que, após cinco anos de parcelas, você ainda deveria US$ 90 448 — o saldo restante que é descontado do preço de venda quando você vende. Esta calculadora executa essa mesma aritmética dentro da comparação: para um imóvel de US$ 400 000, 20 % de entrada a 6,5 %, contra US$ 2 000 de aluguel ao longo de uma permanência de 7 anos com todas as premissas de crescimento em zero, ela calcula cerca de US$ 168 000 líquidos de alugar, cerca de US$ 183 300 líquidos de comprar e um ponto de equilíbrio perto do ano 19 — números próprios desta calculadora para esses valores, não valores publicados, e que mudam a cada premissa que você altera.

Perguntas frequentes

Como comprar pode custar menos mesmo com a parcela mensal mais alta?

Porque parte de cada parcela da hipoteca recompra valor líquido do imóvel, e a valorização vai para o proprietário. A comparação conta o que uma venda recupera — o valor valorizado menos os custos de venda e o saldo restante — contra tudo o que foi pago, então uma saída mensal mais alta pode ainda assim produzir um custo líquido mais baixo com anos suficientes. Em uma permanência curta, os custos iniciais dominam e o contrário é comum.

O que é o ano de equilíbrio?

O primeiro ano em que o custo líquido acumulado de comprar cai até o de alugar ou abaixo dele. Antes dele, a entrada e os juros iniciais do empréstimo mantêm comprar mais caro; depois, o valor líquido do imóvel e a valorização já se equipararam. Se o aluguel é baixo ou as premissas da permanência são desfavoráveis, pode não haver ponto de equilíbrio em 40 anos, e a calculadora diz isso em vez de mostrar um número.

Por que a duração da permanência importa tanto?

Comprar concentra os custos no início (a entrada, as parcelas iniciais quase todas de juros) e concentra a recuperação no final (o valor líquido do imóvel e a valorização, que se capitalizam com o tempo). Alugar é quase linear. Então a comparação se inverte conforme o horizonte: uma permanência de poucos anos costuma favorecer alugar, uma permanência longa costuma favorecer ser proprietário, e o ponto de cruzamento se move com as taxas, o aluguel e as premissas de crescimento — que é justamente o que o gráfico mostra.

O que fazem as premissas de valorização e de crescimento do aluguel?

A valorização capitaliza o valor do imóvel até o ano da venda, elevando o que comprar recupera; o crescimento do aluguel capitaliza o aluguel a cada ano, elevando o que alugar paga. Ambas são 0 % por padrão — um valor neutro, não uma previsão — porque os valores reais variam conforme o mercado e o período e dominam o resultado. O uso honesto é experimentar uma faixa nas duas direções e observar como a resposta e o ano de equilíbrio se movem.

O que "recuperado na venda" inclui?

O valor do imóvel no horizonte (o preço valorizado conforme a premissa de valorização), menos os custos de venda no percentual que você definir, menos o saldo do empréstimo ainda devido — a mesma aritmética de saldo restante que uma quitação com pagamento balão. É o dinheiro que uma venda devolveria, e por isso o custo líquido de comprar pode ficar muito abaixo do total que foi pago.

Isto leva em conta investir a entrada em vez disso?

Não — essa é a maior exclusão do modelo. O dinheiro que não é gasto em uma entrada poderia render retornos de investimento enquanto você aluga, o que elevaria o custo relativo de comprar. Ele também deixa de fora os custos de fechamento da compra, os efeitos tributários de ser proprietário e o seguro hipotecário privado (PMI), que, segundo a CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA), se aplica a um empréstimo convencional com "uma entrada de menos de 20 por cento". Cada um desses inclina a comparação para alugar ou comprar, então trate o resultado como uma comparação estrutural, não como um veredicto.

Qual é a precisão disto e o que fica de fora?

A aritmética de amortização, de saldo e de crescimento composto é exata para as premissas dadas; a resposta é tão boa quanto essas premissas. Ficam de fora: o retorno de investimento sobre a entrada, os custos de fechamento da compra, os efeitos tributários, o seguro hipotecário privado (PMI), as mudanças de taxa e qualquer diferença entre a valorização suposta e a real — o fator que domina os resultados reais. Varie as premissas antes de confiar em uma conclusão em qualquer sentido.