Calculadora de HELOC — parcelas e salto no pagamento

Como funciona

Uma linha de crédito com garantia de imóvel (HELOC, um produto dos EUA) funciona em duas fases. Durante o período de saque — 10 anos, por exemplo — você pode tomar emprestado contra a sua linha de crédito, e muitos planos permitem que você pague apenas os juros sobre o que deve: o saldo vezes a taxa de juros mensal (a taxa anual ÷ 12). Como você não paga principal, o saldo não cai. Quando o período de saque termina, você entra no período de amortização — normalmente de 10 a 20 anos — e o saldo devedor é amortizado em parcelas fixas que cobrem tanto os juros quanto o principal. Essa parcela é mais alta, muitas vezes bem mais alta, do que a parcela de apenas juros que você vinha pagando, e essa diferença costuma ser chamada de salto no pagamento. A maioria dos HELOCs também tem taxa de juros variável, então as duas parcelas podem mudar com o tempo; esta calculadora mantém a taxa constante para mostrar a estrutura.

Exemplo resolvido

Considere um saldo de US$ 50 000 a 6 % com um período de saque de 10 anos e um período de amortização de 20 anos. Durante o período de saque, a parcela de apenas juros é US$ 50 000 × 6 % ÷ 12 = US$ 250 por mês (Chase). Quando a amortização começa, esta calculadora amortiza esses US$ 50 000 a 6 % em 20 anos, resultando em cerca de US$ 358 por mês — um salto no pagamento de cerca de US$ 108. Mantido até o fim do prazo, ela calcula aproximadamente US$ 65 970 de juros totais, já que os dez anos de apenas juros pagam cerca de US$ 30 000 sem reduzir o saldo em nada. Apenas a parcela de saque de US$ 250 é um valor publicado (Chase); a parcela de amortização, o salto e os juros ao longo da vida do empréstimo são o cálculo próprio desta calculadora para esses valores.

Período de saque vs. período de amortização (cenário padrão)

Método de apenas juros: saldo × taxa anual ÷ 12 (Bankrate; Chase). A amortização usa a amortização padrão (LibreTexts §8.05). Esta estimativa pressupõe que o saldo permanece constante durante todo o período de saque — sem novos saques nem abatimento de principal — e uma taxa de juros constante. Um HELOC real costuma ter taxa variável, e seu saldo muda conforme você toma emprestado e devolve, então trate o valor de juros ao longo da vida do empréstimo como uma ilustração sob essas premissas, não como uma promessa: uma taxa em alta ou novos saques podem empurrar o total real para cima. Cada valor é recalculado na hora a partir dos seus próprios valores.

Perguntas frequentes

O que é um HELOC?

Uma linha de crédito com garantia de imóvel (HELOC) é um empréstimo rotativo garantido pelo seu imóvel. Em vez de uma quantia única, você recebe uma linha de crédito da qual pode sacar conforme a necessidade, até um limite, e paga juros apenas sobre o valor que realmente tomou emprestado. Como a linha é garantida pelo seu imóvel, deixar de pagar pode custar a casa (a CFPB, agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA).

Qual é a diferença entre o período de saque e o período de amortização?

O período de saque são os anos em que você pode tomar emprestado contra a linha — 10 anos é um exemplo comum — e muitos planos permitem parcelas de apenas juros. Depois vem o período de amortização, muitas vezes de 10 a 20 anos, durante o qual você já não pode tomar emprestado e deve devolver o saldo devedor com parcelas totalmente amortizadas de principal e juros.

O que significa "apenas juros" durante o período de saque?

Significa que a sua parcela mensal obrigatória cobre apenas os juros acumulados sobre o saldo — o saldo vezes a taxa mensal — e nada do principal. Um saldo de US$ 50 000 a 6 % acumula US$ 250 de juros por mês (Chase), então essa é a parcela mínima, e os US$ 50 000 que você deve não baixam.

O que é o salto no pagamento?

O salto no pagamento é o aumento da sua parcela mensal quando a linha passa do período de saque de apenas juros para o período de amortização. Como a parcela de amortização precisa quitar todo o saldo em um número fixo de anos, ela é mais alta do que a parcela de apenas juros — às vezes bem mais alta, sobretudo se o período de amortização for curto.

A taxa de juros de um HELOC é fixa ou variável?

A maioria dos HELOCs (linhas de crédito com garantia de imóvel dos EUA) tem taxa variável atrelada a um índice como a prime rate (a taxa preferencial dos EUA), então a sua parcela pode subir ou descer com o tempo à medida que as taxas mudam. Alguns credores oferecem uma opção de taxa fixa sobre parte do saldo. Esta calculadora pressupõe uma única taxa constante para que você veja com clareza a estrutura de duas fases.

Como um HELOC difere de um empréstimo com garantia de imóvel?

Um empréstimo com garantia de imóvel dá a você uma quantia única antecipada e a devolve com parcelas amortizadas fixas desde o primeiro dia — não há período de saque de apenas juros nem salto no pagamento. Um HELOC é uma linha rotativa da qual você saca conforme a necessidade, com a estrutura de duas fases — sacar e depois amortizar — que esta página modela.

Qual é a precisão disto e o que não está incluído?

As duas parcelas são exatas para uma taxa fixa e um saldo fixo. Os valores ao longo da vida do empréstimo pressupõem que você mantém o mesmo saldo durante todo o período de saque — sem novos saques nem abatimento de principal — e uma taxa constante, algo que os tomadores reais descumprem com frequência, então o número de juros totais é uma ilustração, não uma cotação. Ela também deixa de fora as tarifas anuais, os custos de fechamento e as mudanças de taxa, e não estima o tamanho da linha para a qual você se qualifica. Confirme com os documentos do seu credor.