Calculadora de empréstimo com garantia de imóvel

Como funciona

Duas contas. A janela: o seu valor líquido é o valor do imóvel menos o saldo da hipoteca, e o valor disponível é valor × limite de CLTV − saldo — um credor empresta contra o valor do imóvel apenas até um total combinado entre os dois empréstimos. O limite é uma premissa que você define (80 % por padrão) porque os limites dos credores diferem; confira a sua proposta. O empréstimo: a quantia única é amortizada como qualquer empréstimo de taxa fixa, M = P·r(1+r)ⁿ ⁄ ((1+r)ⁿ − 1), em que P é o valor tomado, r a taxa mensal (a taxa anual dividida por 12) e n o número de parcelas — principal e juros completos desde o primeiro mês, que é justamente o que o separa da estrutura de sacar e depois amortizar de um HELOC (linha de crédito com garantia de imóvel dos EUA).

Exemplo resolvido

O LibreTexts resolve a amortização que este empréstimo usa: um empréstimo de US$ 250 000 a 5,5 % em 15 anos custa US$ 2 042,71 por mês. A janela de valor líquido em torno disso é a conta desta página: sobre um imóvel de US$ 450 000 ainda devendo US$ 250 000, o seu valor líquido no imóvel é de US$ 200 000, e um limite de CLTV de 80 % faz com que US$ 450 000 × 0,80 − US$ 250 000 = US$ 110 000 sejam o valor disponível. Tome emprestados US$ 50 000 disso a 8,5 % em 15 anos e esta calculadora calcula cerca de US$ 492 por mês — a janela e essa parcela são o cálculo próprio dela para esses valores; apenas o caso de amortização de US$ 2 042,71 é um valor publicado (LibreTexts).

Perguntas frequentes

O que é um empréstimo com garantia de imóvel?

Uma segunda hipoteca que converte parte do seu valor líquido no imóvel em uma quantia única fixa, garantida pelo seu imóvel e devolvida com parcelas amortizadas iguais desde o primeiro dia. Como o imóvel a garante, atrasar pode colocar o imóvel em risco — a mesma cautela que a CFPB (agência de proteção financeira ao consumidor dos EUA) aplica a todo produto garantido pelo imóvel.

Quanto posso tomar emprestado sobre o meu imóvel?

Os credores limitam o total combinado da sua hipoteca e do novo empréstimo a um percentual do valor do imóvel — o limite de CLTV (relação empréstimo-valor combinada). Disponível = valor × limite − saldo atual: sobre um imóvel de US$ 450 000 devendo US$ 250 000 com um limite de 80 %, isso dá US$ 110 000. O limite varia conforme o credor e o produto, e por isso aqui é uma premissa ajustável.

Em que isto difere de um HELOC?

Um HELOC (linha de crédito com garantia de imóvel dos EUA) é uma linha rotativa com um período de saque — muitas vezes de apenas juros — e uma fase de amortização posterior, então a sua parcela sobe de repente com o tempo. Um empréstimo com garantia de imóvel é a versão de taxa fixa e parcela fixa: uma quantia única, parcelas completas de principal e juros desde o início, sem salto no pagamento. Use a calculadora de HELOC para a estrutura de duas fases.

Como a parcela mensal é calculada?

Com a fórmula padrão de amortização sobre o valor que você realmente toma emprestado — não sobre o seu valor líquido no imóvel nem sobre o limite. Tomar menos do que a janela disponível significa simplesmente um empréstimo menor; esta calculadora limita o cálculo da parcela à janela, de modo que um valor que a ultrapasse é calculado ao máximo que o limite permite.

O que é CLTV e por que importa?

Relação empréstimo-valor combinada: todos os empréstimos garantidos pelo imóvel, divididos pelo seu valor. Os credores avaliam o novo empréstimo para que o total combinado fique abaixo do limite deles — é o colchão deles contra quedas de preço. A sua hipoteca atual já usa parte do limite, então quanto mais você deve, menos sobra da janela.

O meu valor líquido no imóvel é igual ao que posso tomar emprestado?

Não. O valor líquido é o valor menos o saldo; o valor disponível quase sempre é menor, porque o limite de CLTV mantém os empréstimos combinados abaixo do valor total do imóvel. Com um limite de 100 % os dois coincidiriam — os limites reais são mais baixos, e esta calculadora nunca deixa o valor disponível superar o valor líquido no imóvel.

Qual é a precisão disto e o que fica de fora?

A conta da janela e a parcela são exatas para os valores que você insere; o limite de CLTV e a taxa são premissas até que o seu credor as cote, e o valor do imóvel é o que você inserir — uma avaliação pode diferir. Ficam de fora: os custos de fechamento e as tarifas, o efeito do seu perfil de crédito sobre a taxa e o limite, e o tratamento tributário. Confirme com os documentos do credor.